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전세계약 뒤 등기사항증명서에 세무서나 지방자치단체의 압류가 나타나거나, 임대인의 체납 때문에 주택이 공매에 넘어갈 수 있다는 통지를 받는 경우가 있습니다. 계약 당시 체납 사실이나 반복된 압류 위험을 숨겼다면 단순한 보증금 미반환을 넘어 기망 여부가 문제 될 수 있습니다.

세금이 체납됐다는 이유만으로 임차보증금이 언제나 후순위가 되거나 전액을 잃는 것은 아닙니다. 세목과 법정기일, 담보권 설정일, 주택 인도·전입신고·확정일자, 소액임차인 해당 여부와 배분요구 시기를 개별적으로 확인해야 합니다.

01. 체납세금의 종류와 법정기일을 확인합니다

국세와 지방세는 세목별 법정기일이 다를 수 있고 임차보증금과의 우선순위도 그 시점과 법률상 예외에 따라 달라집니다. 임대인의 동의가 필요한 단계와 일정 요건 아래 동의 없이 열람할 수 있는 경우를 구분해 관할 기관에서 정확한 체납 정보를 확인합니다.

02. 대항력·우선변제권 자료를 한 번에 정리합니다

임대차계약서, 주택 인도일, 전입신고일, 확정일자, 실제 점유와 보증금 지급내역을 확보합니다. 소액임차인 최우선변제 여부는 지역, 보증금, 선순위 담보권 설정 시점 등에 따라 달라지므로 현재 금액 기준만 보고 판단하지 않아야 합니다.

03. 경매와 공매의 절차·기한을 구분합니다

법원 경매와 체납처분에 따른 공매는 담당 기관과 서류, 배당·배분 절차가 다릅니다. 통지서를 받은 즉시 사건번호, 매각 대상, 배당요구 또는 배분요구 종기를 확인하고 임차권등기나 보증금반환청구 등 다른 조치와의 순서를 검토해야 합니다.

04. 형사고소와 보증금 회수 절차를 나눕니다

계약 당시 임대인이 체납과 권리관계를 숨기고 반환 능력·의사 없이 보증금을 받은 정황은 사기 판단 자료가 될 수 있지만, 체납 또는 미반환만으로 사기죄가 자동 성립하지는 않습니다. 형사절차와 반환청구·가압류·경공매 배당, 전세사기피해자 결정 신청의 요건을 각각 살펴야 합니다.