집주인이 원상복구비를 빼겠다며 보증금을 안 준다면?

안녕하세요. 제이씨엘파트너스입니다.

원상복구비를 이유로 보증금을 돌려주지 않는다면 손상 원인과 계약상 부담 범위, 공제금액의 근거를 항목별로 확인해야 합니다.

“몇 년 살았으니 도배와 장판을 전부 바꿔야 한다면서 보증금에서 빼겠다고 합니다. 모두 부담해야 할까요?” 오래 사용했다는 이유만으로 모든 교체비가 임차인의 책임이 되는 것은 아닙니다. 입주 당시 상태와 실제 손상, 특약 및 수리 범위를 대조해 인정할 비용과 다툴 비용을 나누어야 합니다.

오늘은 원상복구비 공제와 전세보증금 반환 분쟁에 대해 함께 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.

1. 낡았다는 사실과 임차인이 훼손했다는 사실은 다릅니다

임대차가 끝나면 임차인이 원상회복할 범위가 문제될 수 있습니다. 그러나 원상회복을 무조건 새 물건으로 교체해 주는 의무라고 이해해서는 안 되며 처음 인도받은 상태와 사용 경위를 먼저 살펴야 합니다.

가장 중요한 구분은 통상적인 사용에 따른 마모와 임차인의 책임 있는 훼손입니다. 같은 얼룩이나 흠집이라도 발생 원인과 정도, 사용 기간 및 당시 상태에 따라 비용 부담 판단이 달라질 수 있습니다.

곰팡이나 누수도 사진에 보이는 결과만으로 책임을 정하기 어렵습니다. 건물의 누수·단열 문제인지 사용·관리 과정의 문제인지 확인하고, 임대인에게 하자를 알렸던 기록과 수선 요청을 함께 검토해야 합니다.

일부 파손을 인정하더라도 임대인이 제시한 전체 공사비가 그대로 타당해지는 것은 아닙니다. 제이씨엘파트너스는 훼손 책임의 유무와 필요한 복구비의 범위를 분리해 보증금 공제의 적정성을 검토합니다.

2. 특약과 견적서는 무엇을 증명하는지 따져보세요

계약서에 원상복구 조항이 있으면 문구 전체와 별도로 합의한 내용을 확인하세요. 단순히 원상복구한다고 적혀 있는지, 특정 시설의 교체나 청소 비용까지 구체적으로 정했는지에 따라 검토할 쟁점이 달라집니다.

임대인에게는 공제할 항목별 손상 부위·수리 방법·금액의 근거를 요청하세요. 도배와 장판, 청소와 폐기물 처리 등을 합계만으로 제시받으면 서로 다른 항목이 겹치거나 책임 없는 부분이 포함됐는지 확인하기 어렵습니다.

견적서가 있다는 사실은 수리비를 제시하는 자료일 뿐 임차인의 책임을 모두 증명하지는 않습니다. 일부 보수로 가능한지 전체 교체가 필요한지, 기존 시설의 상태와 사용 기간이 고려됐는지 함께 살펴야 합니다.

수리 전 사진과 작업 내역, 실제 지출 자료도 가능한 범위에서 대조하세요. 임차인이 발생시킨 손상과 공사 항목의 관련성을 확인해야 하며 오래된 시설을 새로 바꾸는 비용 전부를 당연히 인정할 필요는 없습니다.

3. 퇴거 점검과 정산 내용을 기록으로 남기세요

퇴거 전에 방과 설비의 상태를 전체 모습과 가까운 사진으로 나누어 남기세요. 입주 당시 자료와 같은 위치를 비교할 수 있는 기록이 있으면 기존 하자와 사용 중 발생한 손상을 구분하는 데 도움이 됩니다.

공동 점검을 한다면 서로 인정하는 부분과 의견이 다른 부분을 항목별로 적어 두는 것이 좋습니다. 사진 촬영일과 점검 참석자, 열쇠 전달일 및 인도에 관한 대화도 보관해 이후 기억에 의존한 다툼을 줄이세요.

보증금 일부를 받았다면 받은 날짜와 금액, 공제 주장액과 남은 잔액을 나누어 정리하세요. 일부 입금을 받는다는 이유만으로 전액 정산에 동의한 것으로 표현하지 않도록 수령증과 메시지 문구를 확인해야 합니다.

특히 공제금액 전부 인정이나 추가 청구 포기 문구가 있는 확인서에는 서명 전에 내용을 검토하세요. 금액을 협의하는 과정의 제안과 최종 합의를 구별하고, 다투는 부분은 명확히 유보하는 것이 좋습니다.

4. 보증금 반환과 비용 분쟁의 대응 순서를 정하세요

원상복구비 다툼이 생겼다면 반환기한과 공제 주장의 근거를 구체적으로 질의하세요. 계약 종료와 주택 인도 여부, 임대인의 반환 의무 및 임차인의 부담을 함께 검토해 미반환 잔액을 정리해야 합니다.

모든 다툼이 끝날 때까지 보증금 전액을 줄 수 없다는 주장도 그대로 받아들일 필요는 없습니다. 다만 실제로 공제할 채무와 반환할 잔액, 인도 상태에 따라 판단이 달라지므로 자신에게 유리한 금액만 임의로 확정해서는 안 됩니다.

협의가 어렵다면 임대차분쟁조정이나 보증금 반환청구 등 사안에 맞는 절차를 검토할 수 있습니다. 이사가 필요하다면 전출·주택 인도 전에 권리 보전 방법을 확인하고 신청만 한 상태와 등기 완료도 구분해야 합니다.

수리비 요구나 보증금 미반환만으로 형사상 사기가 성립하는 것은 아닙니다. 원상복구비를 이유로 보증금을 받지 못하고 있다면 제이씨엘파트너스에 계약서와 전후 사진, 견적서와 정산 대화를 준비해 상담하시기 바랍니다.

※ 본 콘텐츠는 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 합니다. 개별 사안에 대한 법적 판단은 반드시 전문가 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.