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깡통 전세사기 피해,
보증금 온전히 회수하려면?

전세사기 피해에 있어 가장 중요한 것은 신속하고 정확한 법적 대처입니다.

전세사기 소식이 요즘은 잠잠해진 것 같습니다. 그러나 이렇게 잠잠한 시기라 하더라도 또 언제 어떻게 터질지 모르는 것이 전세사기이기에 전세 계약을 앞둔 상황이라면 계속해서 꼼꼼한 확인이 필요한데요.

오늘은 전세사기 유형 중에서 깡통전세 사기에 대해서 다뤄보려고 합니다. 특히 깡통 전세 사기 피해를 입으신 분들이 보증금을 회수하려면 어떻게 해야 하는지도 설명드리려고 하는데요.

전세사기 피해에 있어 가장 중요한 것은 빠르게 법적인 대처를 진행하는 것입니다. 그렇기에 글을 읽기만 하지 마시고 꼭 행동으로 옮기셔서 온전하게 피해 보증금을 회수하시기 바랍니다.

01.깡통전세사기 어떻게 생길까

깡통전세 피해는 왜 생기는 것일까요? 정확히 알기 위해서는 깡통전세가 무엇인지 알아야 합니다. 깡통전세란 아파트, 빌라, 주택 등등 집의 매매가와 전세금이 비슷하거나 높은 경우를 말하는데요. 평균적으로 전세가율이 집의 매매 가격에 70% ~ 80% 사이라면 깡통전세로 분류한다고 합니다.

이렇게 집의 가격과 전세금이 비슷하거나 오히려 전세금이 더 높은 경우에 집주인이 대출을 갚지 못해 경매에 넘어간다면 경매급을 받아도 세입자에게 전세금을 온전히 돌려주기가 어렵습니다. 거기에 근저당까지 있는 경우에는 세입자가 전세금을 한 푼도 돌려받지 못할 수도 있습니다.

사실 깡통전세는 꼭 사기가 아니더라도 특정 지역에 집값이 많이 떨어지는 경우에도 발생할 수 있는 문제입니다. 그러나 사기 피해로 문제가 되는 것은 집주인이 돈이 없는 상황에서도 다수의 세입자를 전세로 받은 후 전세 대출을 받아 또다시 갭투자를 진행하기 때문인데요.

이런 경우는 은행과 같은 선순위 채권자들이 있어 세입자가 경매급을 배당받을 수 있는 순위가 뒤로 밀리게 되고, 뒤로 밀리면 밀릴수록 전세금 회수가 어려워집니다. 이렇게 전세 구조를 악의적으로 이용해 사기꾼이 피해자들의 보증금을 편취하는 것이 바로 깡통전세 사기입니다.

02.깡통전세 피해 보증금 회수하려면

그럼 깡통전세 피해를 당한 이후 피해 보증금을 회수하려면 어떻게 해야 할까요? 핵심 대응 절차를 정확히 숙지하고 순차적으로 이행해야 합니다.

만약 사기죄 입증이 가능하다면 형사고소를 진행하는 방법도 있습니다. 형사고소는 사기꾼 처벌에 초점이 더 맞춰져 있기는 하지만, 처벌을 피하기 위해 가해자가 합의금 명목으로 전세금을 돌려주기도 하므로 유용한 전략이 될 수 있습니다.

깡통전세는 대부분 집이 경매로 넘어갑니다. 경매로 넘어간 집이 매각되면 그 배당금을 채권자들이 나눠 갖게 되는데요. 그래서 중요한 것이 우선변제권입니다. 우선변제권이란 앞서 말한 배당 상황에서 가장 먼저 배당금을 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다.

우선변제권을 유지하려면 사는 집에 실거주를 하면서 전입신고를 해 대항력을 갖추고 확정일자를 받아야 합니다. 그런데 만약 이사를 가게 된다면 대항력이 사라지며, 동시에 우선변제권도 소멸합니다. 이것을 방지하기 위해 이사를 가야 하는 상황이라면 반드시 임차권등기명령을 신청해 두셔야 이사 후에도 권리를 지킬 수 있습니다.

03.보증금 회수 소송 및 신속한 집행 준비하기

우선변제권이나 대항력이 없는 경우, 그리고 배당을 통해서도 돈을 온전하게 돌려받지 못한 상황 등등 어찌 되었든 아직 전세금을 전부 회복하지 못했다면 결론적으로 보증금 회수 소송을 진행해야 합니다.

임대차 계약 관계 및 보증금 미반환 사실 등 증거만 확실히 준비한다면 회수 소송에서 패소할 일은 거의 없습니다. 하지만 이 소송에서 승소하는 것보다 훨씬 더 중요한 것은 절차의 마지막 단계인 강제집행 절차입니다.

여기서 가장 핵심이 되는 점은 이 절차까지 얼마나 빠르게 진입하느냐입니다. 깡통전세 사기 피해 이후 대응이 느려질수록 사기꾼이 재산을 은닉하거나 처분할 시간을 벌어주게 되므로, 실질적인 보증금 회수가 더욱 어려워질 수밖에 없습니다.

따라서 피해 사실을 인지한 즉시 법률 전문가의 조력을 받아 타이밍을 놓치지 않고 신속하게 법적 절차를 밟아나가시는 것을 강력히 권해드립니다.

저희 제이씨엘파트너스는 단순한 승소를 넘어, '실질적인 보증금 회수'를 최우선 목적으로 삼고 의뢰인의 소중한 재산을 지켜드리고 있습니다. 관련하여 철저한 도움이 필요하시다면 언제든 편하게 저희를 찾아주시기 바랍니다. 정성을 다해 최선의 해결책을 제시해 드리겠습니다.