• 임대인의 연락 두절 및 명의 변경: 계약 만료를 앞두고 임대인이 전화를 받지 않거나, 바지임대인(신용불량자 등)으로 소유권이 이전된 경우
• 동일 건물 내 다수 가구의 경매 개시: 건물 전체에 압류나 가압류가 설정되고 타 가구의 경매 절차가 시작된 경우
• 무갭투자 및 매매가 대비 과도한 전세가: 시세 파악이 어려운 신축 빌라에서 매매가보다 높거나 같은 금액으로 전세 계약이 체결된 경우
• 보증보험 가입 거절 및 허위 서류 작성: 계약 당시 약속했던 전세보증금 반환보증보험 가입이 불가하거나 권리관계 서류가 위조된 경우

LEGAL KEYPOINT

전세사기 피해 입었을 시 빠른 우선변제권 확보나 보전처분을 진행하지 않으면, 후순위 채권자로 밀려나거나 임차권등기명령 조차 신청하지 못한 채 이사를 가야 하는 치명적인 불이익을 당하게 됩니다. 

결국 적절한 골든타임을 놓친 방관은 단순한 지연을 넘어 보증금 전액 손실이라는 돌이킬 수 없는 법적 리스크로 커지게 됩니다.

• 기망행위의 고의성: 계약 체결 당시부터 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없었음에도 임차인을 속인 정황
• 대항력과 우선변제권의 요건: 주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고), 그리고 확정일자를 적법하게 갖추었는지 여부
• 전세사기 피해자 특별법상 요건: 다수의 임차인에게 피해가 발생하였거나 발생할 것으로 예상되며, 임대인의 의도적인 보증금 미반환 의도가 명백한지 여부
• 권리관계상의 하자: 계약 당시 고지하지 않은 선순위 근저당권이나 조세 체납 사실이 존재하는지 여부

• 대항력 상실로 인한 보증금 완전 소멸: 보증금을 받지 않은 상태에서 주민등록을 이전할 경우 기존에 확보했던 대항력과 우선변제권이 즉시 소멸합니다.
• 경매 진행 시 배당 요구 기회 상실: 임차주택이 경매로 넘어가더라도 적법한 절차에 따라 배당요구를 하지 않으면 한 푼도 배당받지 못할 수 있습니다.
• 임대인의 재산 은닉 및 파산 선고: 시간을 벌어준 사이 임대인이 남은 재산을 처분하거나 개인파산을 신청하여 채무를 면책받으려 시도합니다.
• 신규 대출 및 주거 이동의 제한: 전세자금대출 연장이 거부되거나 신규 주택으로의 이사가 불가능해져 일상생활 전반이 마비됩니다.

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