안녕하세요. 제이씨엘파트너스 정종욱 변호사입니다.

다가구주택은 건물 전체가 하나의 소유권으로 등기되는 경우가 많아, 한 세대의 등기부만 살펴서는 다른 임차인의 보증금 규모와 우선순위를 알기 어렵습니다. 계약 당시 임대인이 선순위 보증금을 축소해서 말했거나 시세와 담보채무를 숨긴 채 안전한 계약이라고 강조했다면 전세사기 여부를 검토할 수 있습니다.

다만 만기 후 보증금을 돌려주지 못했다는 결과만으로 형사상 사기가 자동 성립하지는 않습니다. 계약 당시 임대인의 재정 상태와 반환 의사·능력, 허위 설명, 임차인의 착오와 계약 체결 사이 관계를 객관적인 자료로 확인해야 합니다.

01. 등기부만으로 확인되지 않는 위험

등기사항증명서에서는 소유자와 근저당권, 압류 등 공시된 권리를 확인할 수 있지만 다른 임차인의 보증금과 전입일·확정일자가 모두 표시되는 것은 아닙니다. 경매가 시작되면 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인 사이에서도 순위와 배당 가능 금액이 달라질 수 있습니다.

계약 전에는 임대인에게 전체 임대차 현황과 선순위 보증금 자료를 요구하고, 납세증명과 권리변동 여부도 확인하는 것이 필요합니다. 계약서 특약만으로 모든 위험이 사라지는 것은 아니지만 허위 설명과 책임 범위를 판단하는 자료가 될 수 있습니다.

02. 사기죄는 계약 당시를 기준으로 봅니다

형사상 사기죄를 검토하려면 임대인이 중요한 사실을 거짓으로 알리거나 고지할 의무가 있는 내용을 숨겨 임차인이 착오에 빠졌고, 그 결과 보증금을 지급했다는 관계가 확인되어야 합니다. 계약 당시 이미 다수 보증금과 채무가 주택 가치를 초과했고 이를 알면서 새 계약을 반복했는지가 중요한 정황이 될 수 있습니다.

반대로 계약 후 예상하지 못한 가격 하락이나 자금 사정 악화만 있었다면 민사상 채무불이행과 형사상 사기를 구분해야 합니다. 공인중개사나 명의대여자도 직책만으로 책임이 인정되는 것은 아니며 허위 설명에 대한 인식과 관여 정도를 개별적으로 살펴야 합니다.

03. 계약과 권리관계 자료를 보존합니다

계약 전 설명과 실제 권리관계를 표로 대조하면 어떤 정보가 달랐는지 명확해집니다. 중개업소의 광고나 메신저 대화는 계정과 날짜, 앞뒤 내용이 보이도록 원본 형태로 저장하는 것이 좋습니다.

04. 대항력과 임차권등기를 놓치지 않습니다

주택 인도와 주민등록 등 대항요건, 확정일자에 따른 우선변제권은 경매 배당에서 중요합니다. 보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면 임차권등기명령을 검토하고, 등기가 완료되기 전에 전출하거나 점유를 이전할 경우 대항력 유지에 문제가 생길 수 있어 순서를 확인해야 합니다.

경매가 진행되면 권리신고와 배당요구 기한을 확인해야 합니다. 확정일자를 받았다는 이유만으로 보증금 전액이 항상 회수되는 것은 아니며 주택 매각대금, 선순위 권리와 다른 임차인의 순위에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다.

05. 형사고소와 민사상 회수 절차

형사고소는 계약 당시의 기망과 가담 구조를 수사해 달라고 요청하는 절차이며, 접수만으로 임대인이 구속되거나 합의·반환이 강제되는 것은 아닙니다. 민사상으로는 보증금반환청구와 책임 있는 중개업자 등에 대한 손해배상 가능성을 사실관계에 맞게 검토할 수 있습니다.

가압류는 판결 전 임대인의 특정 재산을 보전하는 별도 절차로 피보전채권과 보전 필요성, 담보가 요구될 수 있습니다. 결정이 내려져도 우선변제권이나 실제 회수가 자동 보장되지는 않으므로 경매 배당과 다른 집행 가능 재산을 함께 살펴야 합니다.