안녕하세요. 제이씨엘파트너스 최성민 변호사입니다.

전세계약 만기가 지났는데도 보증금을 돌려받지 못하고 임대인과 연락까지 끊기면 형사고소를 고민하게 됩니다. 여러 채의 주택에서 동시에 보증금 미반환이 발생하거나 선순위 권리와 체납 사실이 계약 당시 설명과 다르다면 전세사기 가능성을 살펴볼 필요가 있습니다.

다만 보증금 미반환은 그 자체로 사기죄를 의미하지 않습니다. 계약 이후 발생한 자금난이나 역전세로 반환하지 못한 사안은 민사상 채무불이행에 그칠 수 있습니다. 형사고소에서는 계약 체결 당시 임대인이 어떤 사실을 속였고 임차인이 그 말을 믿어 보증금을 지급했는지 구체적으로 제시해야 합니다.

01. 신속한 확인이 필요한 위험 신호

반환이 늦어진다는 말만으로 범죄라고 단정할 수는 없지만, 다음과 같은 사정이 함께 확인되면 계약 당시 기망 여부와 다른 피해자의 존재를 신속히 확인해야 합니다.

이러한 정황은 수사의 단서가 될 수 있으나 하나만으로 사기죄가 확정되는 것은 아닙니다. 계약 당시 임대인의 인식과 의도, 설명 내용, 주택 가치와 채무 구조를 종합해 판단해야 합니다.

02. 사기죄 성립에서 확인할 핵심 요소

사기죄는 상대방을 기망해 착오에 빠뜨리고, 그 착오에 따른 재산적 처분으로 재물이나 재산상 이익을 취득하는 구조를 전제로 합니다. 전세사기에서는 계약 체결과 보증금 지급 당시를 기준으로 각 요소를 확인해야 합니다.

계약 당시 반환 능력이 부족했다는 사실은 중요한 정황이지만 그것만으로 고의가 자동 인정되지는 않습니다. 반대로 담보가치가 부족하거나 다른 임차인 보증금으로 반환할 계획이면서도 안전한 계약인 것처럼 속인 자료가 있다면 고의 판단에 영향을 줄 수 있습니다.

03. 고소장에는 계약 당시 자료를 연결해야 합니다

고소장에 만기가 지났다는 사실만 적으면 민사상 미반환과 사기 혐의를 구분하기 어렵습니다. 계약 전 설명, 등기와 시세 확인, 계약 체결, 보증금 송금, 소유권·담보권 변동과 만기 후 대응을 시간순으로 정리해야 합니다.

임대인의 전체 금융거래나 다른 계약 자료는 피해자가 직접 확보하기 어려울 수 있습니다. 고소 단계에서는 보유 자료로 혐의와 수사 필요성을 구체화하되, 강제수사나 계좌추적이 자동으로 이뤄진다고 단정해서는 안 됩니다.

04. 형사고소와 보증금 회수는 별도 절차입니다

형사고소는 범죄 혐의를 수사하고 책임자를 처벌하는 절차이며, 접수나 유죄판결만으로 보증금이 자동 반환되지는 않습니다. 임대인에 대한 보증금반환청구, 지급명령 또는 민사소송과 판결 후 강제집행을 별도로 검토해야 합니다.

가압류는 확인된 임대인의 예금이나 부동산 등 재산을 임시로 보전하는 절차입니다. 청구채권과 보전 필요성을 소명하고 대상 재산을 특정해야 하며 법원이 담보 제공을 명할 수 있습니다. 가압류 자체가 우선변제권을 만들거나 최종 회수를 보장하는 것은 아닙니다.

먼저 형사고소했다는 이유로 경매 배당순위가 앞서지도 않습니다. 배당순위는 대항력·확정일자, 담보권과 조세채권 등 법률상 기준에 따라 정해지므로 ‘신고 순서’와 혼동하지 않아야 합니다.

05. 이사 전 임차권등기와 대항력을 확인합니다

보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면 임차권등기명령을 검토해야 합니다. 임차권등기가 마쳐지기 전에 주택 점유와 주민등록을 옮기면 기존 대항력과 우선변제권에 불리한 문제가 생길 수 있습니다.

대법원은 점유를 먼저 잃은 뒤 임차권등기가 마쳐진 경우 종전에 소멸한 대항력이 소급해 회복되는 것은 아니라고 판단하고 있습니다. 따라서 결정문을 받았다는 사실만으로 전출하지 말고 실제 등기 완료 여부와 보증기관의 이행 요건을 확인하는 것이 안전합니다.

06. 여러 피해자가 있다면 구조를 함께 분석합니다

신축 빌라의 동시진행, 무자본 갭투자나 명의 이전이 반복된 사건은 임대인 한 명만의 문제로 끝나지 않을 수 있습니다. 분양업자, 중개인, 명의수탁자 등이 계약 구조와 보증금 반환 불능을 인식하고 역할을 나눴는지 확인해야 합니다.

다른 피해자의 존재는 반복성과 공모관계를 파악하는 단서가 될 수 있지만, 피해자들 사이의 회수 순위를 고소 접수 순서로 결정하지는 않습니다. 각 주택의 권리관계와 임차인의 대항력·확정일자, 책임재산을 개별적으로 확인해야 합니다.

07. 전세사기 형사고소 자주 묻는 질문

Q1. 만기 후 연락이 끊겼다면 바로 사기죄가 되나요?

연락 두절은 의심 정황이지만 그것만으로 부족합니다. 계약 당시의 허위 설명과 반환 위험에 대한 임대인의 인식, 임차인의 보증금 지급 사이의 관계를 확인해야 합니다.

Q2. 형사고소를 하면 임대인이 합의해서 보증금을 주나요?

합의가 이뤄지는 사건도 있지만 이를 보장할 수 없습니다. 형사고소는 합의를 강제하는 채권추심 절차가 아니므로 민사청구와 재산 보전을 함께 검토해야 합니다.

Q3. 집을 비워야 하는데 먼저 전출해도 되나요?

전출과 점유 상실은 대항력·우선변제권에 영향을 줄 수 있습니다. 임차권등기명령 신청뿐 아니라 실제 등기 완료 여부를 확인한 뒤 이동하는 방안을 검토해야 합니다.