안녕하세요. 제이씨엘파트너스 정종욱 변호사입니다.

시세보다 좋은 조건이라는 설명을 듣고 계약했지만 나중에 등기부를 보니 소유자가 신탁회사로 되어 있는 경우가 있습니다. 위탁자가 건물을 관리하거나 임대료를 받아 왔다는 사정만으로 임대 권한이 당연히 인정되는 것은 아닙니다. 신탁부동산은 일반 임대차와 다른 권리관계를 먼저 살펴야 합니다.

01. 등기 명의와 계약 상대방이 다를 수 있습니다

대법원은 부동산 신탁에서 수탁자 앞으로 소유권이전등기가 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 이전된다고 봅니다. 따라서 위탁자나 분양대행사가 계약서에 서명했다면 신탁계약에서 임대 권한을 부여받았는지, 수탁자가 해당 임대차와 보증금 수령에 동의했는지 확인할 필요가 있습니다.

02. 신탁원부와 자금 수령 계좌를 대조해야 합니다

부동산등기규칙도 신탁등기가 된 부동산에서 임대차 등 법률행위를 할 때 신탁원부를 통해 신탁 조항을 확인할 필요가 있음을 등기기록에 안내하도록 정하고 있습니다. 동의서가 있다면 대상 호실, 보증금, 임대 기간과 입금 계좌까지 현재 계약과 일치하는지 살펴야 합니다.

03. 이미 입금했다면 계약 경위와 설명 자료를 보존합니다

수탁자 동의가 없거나 허위 동의서가 의심된다면 계약서, 등기사항증명서와 신탁원부, 중개대상물 확인·설명서, 광고, 녹취, 메시지와 송금증을 확보해야 합니다. 계약 당시 누가 어떤 권한이 있다고 설명했는지가 사기죄의 기망 여부와 중개업자 등의 손해배상책임을 검토하는 핵심 자료가 될 수 있습니다.

04. 반환청구 상대방과 보전 대상을 나누어 봅니다

수탁자가 임대차에 동의하지 않았다면 수탁자에게 보증금 반환을 곧바로 청구할 수 있는지는 계약 구조에 따라 달라질 수 있습니다. 보증금을 받은 자에 대한 부당이득반환 또는 계약상 청구, 기망행위자와 중개 관계자의 손해배상, 형사고소 가능성을 구분하고 각 상대방의 재산에 대한 가압류 필요성을 검토해야 합니다. 가압류나 고소가 보증금 회수를 보장하지는 않습니다.