안녕하세요. 제이씨엘파트너스 최성민 변호사입니다.

아파트·오피스텔·상가 분양 과정에서 확정 수익, 독점 업종, 전매 보장, 조망과 교통시설 등을 강조했지만 계약서에는 관련 내용이 없거나 실제 사업계획과 다른 경우가 있습니다. 상담 직원의 말만 믿고 계약금과 중도금을 납부했다면 누가 어떤 권한으로 무엇을 약속했는지부터 정리해야 합니다.

기대와 다르게 사업이 진행됐다는 결과만으로 분양사기나 계약 취소가 자동 인정되지는 않습니다. 계약 당시의 허위·과장 설명이 중요한 사항에 관한 것이었고 그 설명 때문에 계약했다는 인과관계, 시행사·분양대행사의 인식과 관여를 자료로 입증해야 합니다.

01. 광고 문구와 계약 내용을 대조합니다

분양 홍보에는 장래 계획이나 예상이 포함될 수 있어 모든 표현이 계약 내용이 되는 것은 아닙니다. 그러나 특정 시설의 확정 입점, 일정 수익의 보장, 특정 시점 전매나 재매입을 구체적으로 약속했고 이것이 계약의 핵심 조건이었다면 허위 설명이나 별도 약정의 성립을 검토할 수 있습니다.

계약서의 면적·용도·납부 일정·해제 조항과 홍보물, 상담 녹음을 항목별로 비교해야 합니다. 단순한 홍보상 과장인지 객관적으로 사실과 다른 구체적 설명인지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

02. 상담 직원과 분양대행사의 권한

현장 직원이 시행사 명함이나 공식 모델하우스를 이용했더라도 개별 환매·수익 보장 약정을 체결할 권한이 있었는지는 별도로 확인해야 합니다. 시행사가 해당 설명을 지시하거나 승인했는지, 같은 내용의 홍보자료를 제공했는지, 계약금이 누구에게 지급됐는지가 중요합니다.

대행사 직원의 독단적인 설명이라면 시행사와 대행사, 개인의 책임 범위가 달라질 수 있습니다. 반대로 공식적인 모집 과정에서 반복된 설명이라면 사용자책임이나 공동불법행위 등 책임 근거를 사실관계에 맞게 검토할 수 있습니다.

03. 계약 체결 전후 자료를 확보합니다

계약 전 설명이 삭제되기 전에 원본을 보존하고, 누구와 언제 상담했는지를 정리해야 합니다. 같은 설명을 들은 다른 수분양자가 있더라도 각자의 계약 경위와 자료가 동일하다고 단정하지 말고 개별적으로 확인해야 합니다.

04. 취소·해제와 손해배상을 구분합니다

사기에 의한 의사표시 취소를 주장하려면 기망, 착오와 의사표시 사이 인과관계를 확인해야 합니다. 계약상 의무가 이행되지 않은 경우에는 채무불이행에 따른 해제와 손해배상을 검토할 수 있지만, 경미한 차이나 단순한 기대 불충족만으로 언제나 계약 전체를 해소할 수 있는 것은 아닙니다.

취소 또는 해제가 인정되는 경우에도 반환 주체와 범위, 사용이익이나 위약금 쟁점이 남을 수 있습니다. 신탁 구조라면 분양대금 수취인과 계약 당사자, 신탁사의 역할을 계약서에 따라 구분해야 합니다.

05. 형사고소와 재산 보전의 실익

형사상 사기죄는 계약 당시 허위 설명과 편취 고의가 핵심입니다. 공사 지연이나 수익 감소만으로 형사책임이 자동 인정되지는 않으며, 고소가 접수됐다고 계약금 반환이나 합의가 강제되는 것도 아닙니다.

민사청구 전에는 상대방의 책임과 재산을 구분하고 가압류의 필요성을 검토할 수 있습니다. 가압류에는 피보전채권과 보전 필요성, 담보가 요구될 수 있고 결정만으로 승소나 실제 회수가 보장되지는 않습니다. 중도금 납부 중단도 계약상 연체 책임을 만들 수 있으므로 일방적으로 결정하기 전에 계약 구조를 살펴야 합니다.